Банк России с 2021 г. активно принимает макропруденциальные меры, направленные на сдерживание роста ипотечной задолженности населения и ухудшение ее структуры в Российской Федерации. Ужесточение этих мер в течение последних трех лет делает крайне актуальным вопрос о фактической эффективности и обоснованности этой политики Банка России. Поэтому целью исследования стал эмпирический анализ тенденций в сфере ипотечного кредитования, сложившихся в России в условиях ужесточения макропруденциальной политики, методами статистического анализа динамических рядов. Для реализации поставленной цели были решены задачи объема и территориальной структуры ипотечной задолженности россиян и основных условий ипотечного жилищного кредитования (процентной ставки и срока кредита) на основе официально опубликованных абсолютных и относительных показателей задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам. В статье изложены результаты исследования динамики объема и условий ипотечного жилищного кредитования населения в период с января 2018 по декабрь 2024 г., с акцентом на роль мероприятий макропруденциальной политики Банка России, таких как повышение ключевой ставки и установление макропруденциальных лимитов по ипотечному кредитованию для высокорисковых кредитов, в замедлении роста ипотечной задолженности. В первой части статьи объясняется важность ипотечного кредитования как механизма удовлетворения базовой потребности в жилье в условиях его низкой доступности. Обсуждается, почему внедрение этого механизма может создать угрозу ипотечного кризиса. Вторая часть посвящена территориальной дифференциации уровня и условий ипотечного жилищного кредитования, а также их ежемесячной динамике за последние пять лет. Приведены результаты статистического анализа влияния макроэкономических факторов на динамику ипотечной задолженности. На основе статистических данных Банка России и Федеральной службы государственной статистики доказана высокая степень территориальной однородности наблюдаемых тенденций в сфере ипотечного жилищного кредитования. Показано, что макропруденциальные лимиты на высокорисковые ипотечные кредиты заставят низкообеспеченные домашние хозяйства отказаться от жилья как базового блага, что приведет к росту социальной напряженности. Результаты статистического анализа эмпирических данных подтвердили значимую положительную связь между динамикой ключевой ставки и уровнем ипотечной задолженности. Это доказывает ошибочность повышения ключевой ставки в контексте замедления роста ипотечной задолженности населения. В статье утверждается, что наблюдаемые события были вызваны не столько ошибочными регуляторными решениями, сколько низкой доступностью жилья и недостатками в структуре финансовой системы. Поэтому, размышляя о совершенствовании регулирования рынка ипотечного кредитования, необходимо выйти за рамки создания индивидуальных стимулов и банковского надзора и обратить внимание на вопросы системной взаимозависимости и прозрачности ипотечного кредитования.