Основные тенденции динамики ипотечной задолженности россиян в условиях ужесточения макропруденциальной политики

Банк России с 2021 г. активно принимает макропруденциальные меры, направленные на сдерживание роста ипотечной задолженности населения и ухудшение ее структуры в Российской Федерации. Ужесточение этих мер в течение последних трех лет делает крайне актуальным вопрос о фактической эффективности и обоснованности этой политики Банка России. Поэтому целью исследования стал эмпирический анализ тенденций в сфере ипотечного кредитования, сложившихся в России в условиях ужесточения макропруденциальной политики, методами статистического анализа динамических рядов. Для реализации поставленной цели были решены задачи объема и территориальной структуры ипотечной задолженности россиян и основных условий ипотечного жилищного кредитования (процентной ставки и срока кредита) на основе официально опубликованных абсолютных и относительных показателей задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам. В статье изложены результаты исследования динамики объема и условий ипотечного жилищного кредитования населения в период с января 2018 по декабрь 2024 г., с акцентом на роль мероприятий макропруденциальной политики Банка России, таких как повышение ключевой ставки и установление макропруденциальных лимитов по ипотечному кредитованию для высокорисковых кредитов, в замедлении роста ипотечной задолженности. В первой части статьи объясняется важность ипотечного кредитования как механизма удовлетворения базовой потребности в жилье в условиях его низкой доступности. Обсуждается, почему внедрение этого механизма может создать угрозу ипотечного кризиса. Вторая часть посвящена территориальной дифференциации уровня и условий ипотечного жилищного кредитования, а также их ежемесячной динамике за последние пять лет. Приведены результаты статистического анализа влияния макроэкономических факторов на динамику ипотечной задолженности. На основе статистических данных Банка России и Федеральной службы государственной статистики доказана высокая степень территориальной однородности наблюдаемых тенденций в сфере ипотечного жилищного кредитования. Показано, что макропруденциальные лимиты на высокорисковые ипотечные кредиты заставят низкообеспеченные домашние хозяйства отказаться от жилья как базового блага, что приведет к росту социальной напряженности. Результаты статистического анализа эмпирических данных подтвердили значимую положительную связь между динамикой ключевой ставки и уровнем ипотечной задолженности. Это доказывает ошибочность повышения ключевой ставки в контексте замедления роста ипотечной задолженности населения. В статье утверждается, что наблюдаемые события были вызваны не столько ошибочными регуляторными решениями, сколько низкой доступностью жилья и недостатками в структуре финансовой системы. Поэтому, размышляя о совершенствовании регулирования рынка ипотечного кредитования, необходимо выйти за рамки создания индивидуальных стимулов и банковского надзора и обратить внимание на вопросы системной взаимозависимости и прозрачности ипотечного кредитования.

1. Региональная экономика: комментарии ГУ. № 26. Март 2024 г. Центральный банк Российской Федерации, 2024. URL: https://cbr.ru/collection/collection/file/48964/report_01032024.pdf (дата обращения: 22.12.2024).

2. Bernard T.S., Lieber R. What Fed Rate Moves Mean for Your Finances. In: The New York Times. 18 December 2024. URL: https://www.nytimes.com/2024/12/18/business/interest-rates-consumers-savings-loans.html (дата обращения: 19.12.2024).

3. Hellwig M.F. Systemic risk in the financial sector: An analysis of the subprime-mortgage financial crisis. De Economist. 2009;57:129–207. DOI: https://doi.org/10.1007/s10645-009-9110-0

4. Rose C. Financial regulation and risk governance. In: Global Asset Management. Palgrave Macmillan, London; 2013:274–287. URL: https://doi.org/10.1057/9781137328878_15

5. Полтерович В.М. Гипотеза об инновационной паузе и стратегия модернизации. Вопросы экономики. 2009;6:4–23.

6. Российские банки: финансовые итоги 2020 г. Финверсия. 17 февр. 2021. URL: https://www.finversia.ru/publication/rossiiskiebanki-finansovye-itogi-2020-goda-90341 (дата обращения: 13.11.2024).

7. Литова Е. Как льготная ипотека повлияла на доступность жилья в России. Эффект от низкой ставки быстро нивелировался ростом цен. Ведомости. Капитал. 27 марта 2024 г. URL: https://www.vedomosti.ru/kapital/mortgage/articles/2024/03/27/1028420-kak-lgotnaya-ipoteka-povliyala-na-dostupnost-zhilya-vrossii (дата обращения: 16.06.2024).

8. Combs C.A. Who is on the hook for a mortgage that has been assumed by a home buyer? The Arizona Republic. 10 December 2024. URL: https://finance.yahoo.com/news/hook-mortgage-assumed-homebuyer-130123602.html (дата обращения: 20.12.2024).

9. Басова Е.А. Доступная ипотека vs доступность жилья. Хотели как лучше, а получилось…? Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. 2021;14(4):113–130. DOI: 10.15838/esc.2021.4.76.7

10. Аганбегян А.Г. О приоритетах социальной политики. Москва: Дело; 2020. 321 с.

11. Сonsumer Price Index Manual: Concepts and Methods. Washington, D.C.: International Monetary Fund, International Labour Organization, Statistical Office of the European Union (Eurostat), United Nations Economic Commission for Europe Organisation for Economic Co-operation and Development, The World Bank. Chapter 11; 2020:245–256. URL: https://www.ilo.org/sites/default/files/wcmsp5/groups/public/@dgreports/@stat/documents/publication/wcms_761444.pdf (дата обращения: 20.12.2024).

12. Система национальных счетов 2008. Пер. с англ. Нью-Йорк: Европейская комиссия, Международный валютный фонд, ООН, Организация экономического сотрудничества и развития, Всемирный банк; 2012, 764 с. URL: https://unstats.un.org/unsd/nationalaccount/docs/SNA2008Russian.pdf (дата обращения: 20.12.2024).

13. Woolford K. An Exploration of alternative treatments of owner occupied housing in a CPI. International comparison program. 2nd Technical Advisory Group Meeting. Washingtom DC. February 17–19, 2010.

14. Бедин Б.М. Влияние ставки по ипотечным кредитам на стоимость жилой недвижимости. Электронный научный журнал Байкальского государственного университета. 2022;13(2).31. DOI: 10.17150/2411-6262.2022.13(2).31

15. Щукина Т. В., Сорокина Т. В., Карачева Н. В. Последствия регулирования ипотечной ставки в РФ. Электронный научный журнал Байкальского государственного университета. 2022;13(1).6. DOI: 10.17150/2411–6262.2022.13(1).6

16. Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. В 2 т. Т. 1. Москва: Финансы и статистика; 1992:160–384.

17. Густова Н. Спрос на жилье и ипотеку рухнул в январе. Что будет дальше. РБК Недвижимость. 7 февраля 2024 г. URL: https://realty.rbc.ru/news/65c377e89a7947a692311f35 (дата обращения: 19.12.2025).